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Modifiche introdotte dal DL 223/2006 - Decreto Prodi

Il DL 223/2006 è entrato in vigore il giorno 04/07/2006 introducendo nel settore immobiliare le modifiche che seguono. Dovrà essere convertito in Legge, anche con modifiche, entro 60gg a pena di decadenza.

Compravendita di fabbricati

Vengono ampliati i casi di esenzione, con conseguente applicazione dell’imposta di registro,  limitando i casi di compravendita soggetta ad Iva al solo caso di vendita di fabbricati effettuata entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero da parte delle imprese costruttrici o di recupero.
La norma si applica alle compravendite effettuate dopo il  04/07/2006 (cfr. tabella 1).

Locazione di fabbricati

Diventano esenti da Iva le locazioni di immobili strumentali e degli immobili di qualunque tipo anche in locazione finanziaria.
In merito alla facoltà concessa dall’art. 36 di  separare ai fini Iva le attività esenti dalle attività imponibili, in assenza di locazioni soggette ad Iva, non è più consentita la separazione dell’attività di locazione di fabbricati abitativi dall’attività di locazione di fabbricati strumentali.
La norma si applica alle locazioni effettuate dopo il 04/07/2006. (cfr. tabella 2).

Detrazione dell’Iva sugli acquisti

In presenza di operazioni esenti scattano le regole di rettifica dell’Iva sugli acquisti ai sensi dell’art. 19 comma 2 e 19 bis (pro rata).
Le modifiche introdotte in materia di operazioni esenti determinano tra l’altro un cambio di regime con conseguente applicazione dell’art. 19 bis-2, comma 3. La legge Iva prevede che in caso di mutamento del regime impositivo Iva è necessario procedere alla rettifica dell’imposta detratta per i beni posseduti alla data del cambiamento, andando a ritroso, nel caso di beni immobili, fino ai 10 anni precedenti.
Occorre pertanto rettificare l’Iva a suo tempo detratta nei  casi di :

1. immobili strumentali destinati alla locazione;
2. immobili detenuti da oltre 5 anni dalla costruzione da parte di imprese costruttrici;
3. immobile che sarà ceduto prima di dieci anni da parte di qualsiasi impresa.

Per determinare l’importo dell’Iva da recuperare è necessario:

1. individuare l’anno di entrata in funzione del bene o di acquisto;
2. verificare quanti anni mancano per arrivare al compimento del decimo anno successivo;
3. fare il rapporto tra questo periodo rispetto ai dieci anni;
4. moltiplicare questo fattore per l’Iva a suo tempo detratta.

Esempio:
Impresa che detiene un immobile strumentale concesso in locazione.
Fabbricato strumentale acquistato a € 1.000 + IVA 200 nell’anno 2002.
Il periodo che va dal 1 luglio 2006 (data forfetaria per il cambiamento di regime a seguito dell’entrata in vigore del DL) al compimento del decimo anno (2011) è pari ad anni 5,5.
Pertanto il rapporto sarà: 5,5/10 = 0,55 che moltiplicato per l’Iva a suo tempo detratta (€ 200) mi da € 110 che è l’ammontare di IVA che dovrà essere versata e quindi persa.
La norma del DL che introduce questa modifica prevede che il versamento dell’Iva rettificata dovrà avvenire per un terzo entro il 27 Dicembre 2006 e per gli altri due terzi nei due anni successivi.

Responsabilità solidale in materia di versamenti contributivi e ritenute Irpef

In caso di subappalto dei lavori nel settore edile, l’appaltatore risponde in via solidale per i contributi e le ritenute dovuti dal subappaltatore. Prima del pagamento del corrispettivo, l’appaltatore ha altresì l’obbligo di verificare che i predetti oneri relativi all’opera subappaltata siano stati effettivamente versati.
A seguito di tale verifica decade il vincolo di corresponsabilità. In mancanza, oltre alla responsabilità solidale scattano sanzioni amministrative da € 5.000 ad € 200.000.
In ogni caso la responsabilità solidale non può eccedere l’importo del corrispettivo pattuito.
Le norme si applicano ai contratti stipulati dopo il 04/07/2006.

Versamento dell’Iva per prestazioni di servizi (compresa la manodopera) rese nel settore edile

Il committente versa direttamente l’Iva dovuta dal prestatore del servizio per i lavori commissionati, tramite il meccanismo dell’autofattura ex art. 17 c. 3; in attesa del parere favorevole della Commissione Europea.

Nuove indicazioni negli atti notarili di rogito degli immobili (inclusi i terreni)

Occorre indicare:

1. le modalità di pagamento in modo analitico (es. descrizione degli assegni, dei bonifici, ecc.);
2. partita iva o codice fiscale dell’eventuale mediatore immobiliare intervenuto nell’operazione di compravendita;
3. ammontare della mediazione e relativa modalità di pagamento;
4. nel caso di compravendite tra privati, il valore reale della cessione anche se l’imposta si calcola sul valore catastale. In caso di indicazioni difformi dal corrispettivo reale, l’imposta di calcola sul prezzo pagato.

La norma si applica agli atti stipulati dal 06/07/2006.

Detrazione Irpef 41% per ristrutturazioni edilizie

Per le spese sostenute a decorrere dal 04/07/2006 occorre indicare separatamente in fattura il costo della manodopera.

Plusvalenze sulla cessione di immobili ricevuti in donazione

Ai fini della determinazione della plusvalenza, la cessione degli immobili ricevuti in donazione ha lo stesso trattamento della cessione di immobili acquisti a titolo oneroso, cosicché eventuali donazioni interposte non consentono alcun risparmio di imposta.

Omessi versamenti Iva

Introdotta la responsabilità penale per mancato versamento di Iva o compensazione di Iva falsa per importi superiori ad € 50.000.

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